研究马克思的地租理论与土地所有权
来源：UC论文网2015-12-19 18:25
摘要：
「内容提要〕土地是人类社会发展不可或缺的自然资源，土地是一种基本的自然力，土地在社会经济活动中具有不可替代的作用。因此，在商品经济条件下，作为不动产资产的土地资源
「内容提要〕土地是人类社会发展不可或缺的自然资源，土地是一种基本的自然力，土地在社会经济活动中具有不可替代的作用。因此，在商品经济条件下，作为不动产资产的土地资源，包括了自然、经济、社会法律的综合属性。地租是以土地所有权的存在为前提的，地租的本质是由土地所有权的性质决定的。本文对马克思的土地所有权与地租理论进行较为系统的研究，并就地租与租金、农业生产力等问题进行了论述。
「关键词」马克思土地所有权地租租金
一、土地的基本特性与主要功能土地是人类衣食之源，生存之本，是一切生产的元素和原动力。马克思葛扬，南京大学经济学系、南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授，博士生导师。本文得到国家社科基金项目、教育部人文社会科学重点研究基地重大项目基金、国家社科基金项目资助，是其阶段性研究成果。
人们不仅要:认识到土地是一种自然生产要素，还必须从经济社会法律的角度来认识土地的!特性和功能。土地一旦具有资产、不动产的经济、社会法律意义后，人们对土!地资源重视程度就会发生由资源向资产的转变。因此，作为不动产资产的土地!资源，包括了自然、经济、社会法律的综合属性。
:1.土地的基本特性(1)土地的自然特性。第一，数量的绝对有限性。无论从面积还是从空间:上来看，都是有限的。马克思说:“土地是有限的，而有水力资源的土地更是有:限的”。自然赋予的土地物质的总量是给定的，而且不可能再生，也不会因时代更替、经济技术进步而发生变化，也不因需要和价格的变化而变动。第二，:质量的普遍差异性。土地的质量包括土地的物理、化学性状、地理位置和生产{能力等，都存在差异，而且常因土地的自然条件和社会、经济、技术条件的不{同而有明显的等级差异。这种差异具有普遍性，因此，每一块土地都具有独特{性。可以说，地球上没有两块完全相同的土地。第三，位置的不可移动性。土:地的位置是固定的，土地的地表及其上面与里面的建筑物等设施不能或不能经}济的大量的被移动。任何一部分土地与其他部分土地的区位关系也是固定的。
这是土地成为不动产的基础。当然，通过交通条件的改变，可以改变土地的相一一薪一对位置。第四，存在的恒久性。土地是自然所赋予的，在人类出现以前早已存露}在，随着地球的存在而存在。土地的使用价值虽因利用技术而变化，但地势、!气候和土壤结构不易改变，土地利用得当，能反复利用，具有恒久的特性。第五，构成的整体性。从空间的角度看，由地上、地面、地下组成一个整体;从物质结构的角度看，由各种物质组成为一个整体。脱离了整体便失去了土地的属性。
(2)土地的经济特性。一是供给的稀缺性。这是由土地数量的绝对有限性决定的，加之土地的不可移动性等因素，从而造成和加剧土地的稀缺，影响着土地价格的波动。二是利用的集约性。农业用地和城市建设用地均有一定的合理利用的集约度，超过合理利用的限度会出现报酬递减现象，从而限制最优、较优土地的无限利用，使土地供求矛盾加剧。三是利用的多样性。土地以多种类型存在，并可以多种利用。四是利用的滞缓性。这是因为农地和建设用地需要有一定的生产周期及用前的基础设施，在生产过程和建筑设施完成后，其用途不宜随时更动，而且往往限于一定的承包、租赁期，因而土地的利用具有滞缓性。
马克思的土地所有权与地租理论研究周围环境和他人利益的影响而具有社会性，因而需要强化土地的国家管理。其次是利用的安全性。由于土地是稳定的不动产，投资土地比较安全，土地还具:有储蓄银行的社会特性。最后是产权的法律性。土地的稀缺性所表现出来的重要经济意义，使其成为历代各国、集团和个人争夺的目标。谁拥有地权，就享:有政治和社会的特权，因此，地权关系必须以法律确定下来，为社会所承认，:才能保证其经济上的实现。:
2.土地资源主要功能从生产力标准来说，土地可谓人类自身以外最宝贵和最富有价值的东西。:而人与土地的关系是社会生产发展的基础，人地关系中人与人的关系又是生产关系的基础。土地的功能，是指土地资源综合内涵及其特性对人类社会所具有:的不同于其他生产要素的特定的作用。主要有::
(1)承载功能。土地能承载万物于一身，土地是世间万物的立足之地，:是一切生物生存的基地。“土地作为劳动的原始活动场所，作为自然力的王}国，作为一切劳动对象的现成的武库在一般生产过程中”，起着不可替代的:作用。就土地作为农业生产的基本生产资料来说，土地的承载量反映着承载功能，可以单位土地面积所能承载的人口量或生物量表示，如土地或耕地人口承:
(2)生育功能。土地是人类的衣食之源，具有生育和生产能力，能滋生一丹云—万物，直接或间接地提供人类所需要的一切生活资料。“一方面，土地为了再}典生产或采掘的目的而被利用;另一方面，空间是一切生产和一切人类活动所需}稗要的要素”。土地的生产功能和承载功能，不仅是动植物赖以生长的场所和持续增殖的“母机”，而且具有使农作物得以生长的物理性能。
(3)供给功能。土地是财富之母，是生产资料的原始来源。“土地(在经济学上也包括水)最初以食物，现成的生活资料供给人类”。“土地这个人类世世代代共同的永久的财产，即他们不能出让的生存条件和再生产条件”。土地不仅是一种珍贵的自然资源，可以不断地为人类社会提供产品和活动场所，而且是能产出巨大财富和增殖价值的经济资产或生产性资本。随着人类社会的不断发展，土地资源和资产的利用将使资源在转化为产品与资产中的收益及资产价值的总存量不断增长。
二、地租与上地所有权的关系任何形式的地租，都是以土地所有权的存在为前提。“土地所有权的前提。经济思想史评论是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域①。”地租的本质是由土地所有权的性质决定的，研究地租必须研:究土地所有权的形式。
:为了理论研究的方便，马克思在研究地租问题时提出了两个基本假定:第:一个假定是，农业完全受资本主义生产方式的支配，在理论分析上，把其他经:济成分(包括个体所有制)抽象掉，马克思说:“我们只是在资本所产生的剩:余价值的一部分归土地所有者所有的范围内，研究土地所有权的问题。因此，:我们假定，农业和工业完全一样受资本主义生产方式的统治”②;第二个假定!是，“资本的自由竞争、资本由一个生产部门转人另一个生产部门的可能性、:同等水平的平均利润等等，都已经十分成熟。”③土地所有者凭其所有权向使用土地者获取的收人，称为地租。马克思在研:究地租问题时认为，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物”④，或剩余}价值，一切形态的地租都“是土地所有权在经济上的实现”⑤，即地租是土地:所有者出租他的土地每年获得的超额收人。地租是土地所有权在经济上的实现!形式。不同形式的土地所有权，会产生不同形式的地租。但是，“不论地租有:什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以98实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权一嚎下-为前提”⑥。马克思说:“单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有者创造任兹}何地租。”⑦这是因为土地所有权只是赋予土地所有者有权禁止别人无代价地}耕种他的土地，当土地没有出租时，不存在地租收人，这种权利在经济上也就没有任何意义。因此，土地所有权在经济上的实现，必须以土地所有权与土地经营使用权相分离，前者使土地真正投人利用为前提。当然，一切土地所有权都要求通过地租来实现它。如果土地所有者对土地使用者不收地租或收不到地租，就等于否定了自己的土地所有权，这可以说也不符合地租规律。因此，有土地所有权不一定就有地租，而只要有地租，不论何种形式，都必然是以土地所有权为基础的。
上面的分析表明，地租与土地所有权是两个既相互联系又存在区别的概念。土地所有权是对一定土地的垄断，是自人地关系中出现土地占有与分配问题后，在一定的社会生产方式基础上产生的，国家在法律上对土地占有的法制范畴。而地租则是土地所有者凭借其土地所有权，获取土地通过投人劳动所创造的剩余产品的一部分非劳动收人，也就是马克思所说的“土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式”。
4.马克思的土地所有权与地租理论研究随着资本主义经济的发展，农产品的商品化程度日益提高，地租量也在不:断增加，货币地租也随着发展起来，地价也相应提高了。这就容易使人们错误:地认为，只要把商品生产的问题解释清楚了，地租问题也就解释清楚了，似乎地租和地价的增长和商品供不应求价格要上涨是一样的。其实不然，地租的特征不在于商品生产，而在于土地所有权。商品货币关系只是资本主义地租实现、的经济条件。马克思说:“地租的特征是:随着农产品发展为价值(商品)的条件和它们的价值借以实现条件的发展，土地所有权的权力也就发展起来，使:
它可以从这个不费它一点气力就创造出来的价值中占有一个日益增长的部分，剩余价值中一个日益增长的部分也就转化为地租。”①可见，在商品经济条件下，地租的本质特征在于土地所有权的垄断。农业是国民经济其他部门发展的基础，正如马克思所说:“超过劳动者个人需要劳动生产率，是一切社会的基础”②。任何社会，工业和其事业的发展，:最终都受农业劳动生产率高低的制约。在国民经济体系中，农业是人类社会最早的具有决定性的生产部门。在人类社会初期，“农业劳动和工业劳动不是分:开的;后者包含在前者中”，“织和纺等等当初是农业中的副业”③。当农业劳!动生产率提高到一定的水平，其他部门—工业、商业、交通、文化教育、科:学技术等，才相继成为独立的部门。农业生产作为社会再生产过程的重要组成99部分，总是要服从一定社会的生产目的，按一定的方式进行经营的，它是经济刃案，--再生产过程。但是，“经济的再生产过程，不管它的特殊的社会性质如何，在}/ N这个部门(农业)内，总是同一个自然的再生产过程交织在一起”④。因此，农业生产是经济再生产过程和自然再生产过程的统一。土地作为一种自然力，是土壤资源、生物资源及气象资源相互作用的综合体现。“自然力不是超额利润的源泉，而是一种自然基础，因为它是特别高的劳动生产力的自然基础”⑤。
“农业劳动的生产率是和自然条件联系在一起的，并且由于自然条件的生产率不同，同量劳动会体现为较多或较少的产品或使用价值”⑥。从产出量高的热带雨林到几乎没有生物生长的戈壁沙漠，土地的自然力提供了人类生存和经济利用的基础。但对土地的经济利用在大多数情况下并非是利用直接的自然生产力，而是土地的生产潜力。狩猎和采集是对自然生产力的直接利用，但农业耕作所利用的就是土地的生产潜力。城市与商业用地几乎与土地的自然生产力没有联系。经济学意义上的效率，是产出与一种或多种投人之间的关系。土地作为一种生产要素投人，可以得到相应的经济产出。“没有一块土地是不用投资而提供产品的”⑦，“一块已耕土地，和一块具有同样自然性质的未耕土地相比。因此，土地所有者有着强大的动力，以各种不同的方式对土地进行投资，保护土地自然力，从而获取更多的地租。由于根据“契约规定的租期一满，在土地上实行的各种改良，就要作为和实体即土地不可分离的偶性，变为土地所有者的财产。”因此，土地所有者“不单是出卖土地，而且是出卖经过改良的土地，出卖不费他分文的、投人土地的资本。把真正地租的变动完全撇开不说，这就是随着经济发展的进程，土地所有者日益富裕，他们的地租不断上涨，他们土地的货币价值不断增大的秘密之一”。
土地所有权的分散化，必然导致“生产资料无止境地分散，生产者本身无止境地分离”。结果，“人力发生巨大的浪费。生产条件日趋恶化和生产资料日益昂贵”。可见，“小块土地所有制按其性质来说就排斥社会劳动生产力的发展、劳动的社会形式，资本的社会积聚、大规模的畜牧和科学的不断扩大的应用。”因此，当资本主义生产方式发展到一定的程度时，必然要实行土地的规模经营，广泛应用“社会生产力的手段和科学”，并且在合理的耕作条件下，“土地就会不断改良”，从而使得土地生产出更多的财富。
三、土地所有权的变迁与地租的历史特性地租是一个历史范畴。资本主义土地所有权是封建土地所有权和小农土地所有权转化而来的，是使农业从属于资本之后创造出来的，是资本主义生产方式发展的必然结果。资本主义土地所有权，一方面，使农业摆脱了陈旧的单纯凭传统经验和机械地沿袭下来的经营方式，使之可能按社会化的方式进行经营，并能在一定限度内把农艺学运用到生产中去，从而促进了农业生产力的发展，推动传统农业走向现代农业;另一方面，它使土地所有权和土地经营权完全分离。在资本主义条件下，土地所有权的显着特点是:(1)土地所有权从统治和从属的关系下完全解放出来，排除了各种经济外的强制;(2)土地使用权和土地所有权完全分离开来，土地对它的所有者来说只代表一定的货币税，即凭借对土地的垄断从租地农场主那里收取一定量地租的权利。因此，在商品经济充分发展的条件下，土地所有权摆脱了一切传统的附属物，取得了纯经济的形式。
在马克思看来，地租是以土地所有权为前提的，不同形式的地租必然体现不同的经济关系，地租是土地所有权在经济上的实现。资本主义地租体现了农业中资本主义的生产关系。在农业中，存在“三个并存的而又相互对立的阶，马克思的土地所有权与地租理论研究级—雇佣工人、产业资本家、土地所有者”①。农业雇佣工人是实际耕种土地的劳动者，也是剩余价值的创造者。农业资本家为了把农业作为投资的场·所，从土地所有者那里租人土地，为此，他必须在一定期限内按照契约的规定:
支付给土地所有者一定数量的货币额。因此，地租是“土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式”②。他们创造的剩余价值，一部分被农业资本家以平均利润形式占为己有，而超过平均利润的部分，则被农业资本家作为租用!土地的报酬，以地租的形式交纳给土地所有者。可见，地租既体现了土地所有，者和农业资本共同剥削农业雇佣工人的关系，同时，也体现了农业资本家和土地所有权在分割剩余价值上的关系。:
当然，在不同社会中，由于土地所有权性质的不同，土地所有者获取地租的方式、数量也就存在差别。封建地主获取地租，除了凭借土地所有权外，还要依靠“超经济的强制”，强行掠夺农民各种剩余劳动产品;而资本主义土地所有者只能依靠土地所有权，按照纯粹的经济契约来获得地租。地租的数量不再是农民全部剩余劳动产品或部分必要劳动产品，而是农业工人创造的剩余价值的一部分，即超过平均利润的部分。所以，马克思说:“现代意义上的地租，……是超过平均利润即超过每个资本在社会总资本所生产的剩余价值中所占的比例部分而形成的余额”。在社会发展的进程中，地租的量(从而土地的价值)作为社会总劳动的一一惰蒙一一结果而发展起来。一方面，随着社会的发展，土地产品的市场和需求会增大公另一方面，对土地本身的直接需求也会增大，因为土地本身对一切可能的、甚至非农业的生产部门来说，都是生产竞争的条件。确切地说，只是就真正的农业地租来说，地租以及土地价值会随着土地产品市场的扩大也就是随着非农业人口的增加，随着他们对食物和原料的需要和需求的增加而发展起来。”不过，随着社会经济的快速发展，土地自然力的补偿问题不断凸显。土地作为一种自然力，不是取之不尽、用之不竭的，必须建立人们合理利用自然力的有效机制。倘若消耗的自然力并无所费于企业或个人的话，那么，对于社会和人类总是有所耗损的。在土地所有权分散化的条件下，当土地自然力处于无所费时，各个企业也就无所偿了;而当土地自然力处于有所费时，各个企业则必然要求有所偿，斤斤计较，毫不含糊。
在社会主义条件下，土地的所有权为国家所有，因此，从整个社会的角度来看，各种自然力是整个社会存在的条件，社会应当关心它的补偿，土地的有偿使用是必然的，也是必要的。其实，对自然力的消耗做补偿，也就是对自然力的保持、恢复甚至某些方面的发展。对自然力的有偿使用，有利于自然力的有效利用和避免浪费。
经济思想史评论系，有偿使用的价格就是地租。这正是“看不见的手”发挥作用的结果。土地的有偿使用，不仅要当作一种资源，而且要当作一种资产来运营，使它在运营中保值增值。因此，不能教条地用商品必是劳动产品这样的观念去看待自然力在商品经济中的地位。实行土地有偿使用和确定土地价格，是发展社会主义市场经济的客观要求。在社会主义市场经济体制中，土地使用权可依法转让，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位和个人使用，并实行土地有偿使用制度。土地有偿使用和使用土地收取一定货币额的使用费，实质上是土地所有权在经济上实现的一种形式，是取得土地使用权的经济条件，是土地价格的一种具体形式，也是地租的表现形式。
四、地租和租金尽管地租是超额利润的转化形式，是剩余价值的一部分。但不能反过来说，一切剩余价值都是地租。马克思在分析了剩余价值和利润存在的一般条件}后认为，这些条件只适用于剩余价值本身，“它们不能说明地租”①。因此，不102能把对剩余价值和利润一般条件的分析用来代替对地租的分析。资本主义地租只能是平均利润以上的余额。农业资本家投资经营农业，同歪}投资于其他部门一样，要求获得平均利润，否则，他就不会去经营农业。土地}归土地所有者所有，任何人要使用归他所有的土地，都必须交纳一定的地租，否则，他宁愿让土地荒芜。因此，资本主义地租，是农业资本家为了获得土地使用权而交纳给土地所有者的、超过平均利润的那部分剩余价值，是农业中超额利润的转化形式，来源于农业工人的剩余劳动。
凡是交纳给土地所有者的货币额，通常统称为地租。其实，这个货币额应该称为租金。因为真正的地租是为了使用土地本身而支付的货币额，而租金中，不仅包含真正的地租部分，还包括其他的成分，如土地上建筑物的利息等，包含平均利润的一部分和工资的一部分。农业资本家支付给土地所有者的地租，并不是纯粹意义上的地租，而是租金。虽然都构成土地所有者的货币收人同真正的地租一样，决定着土地的价格。但是，它们并不是真正的地租，而属于租金。租金和真正的地租不仅性质不同，而且在数量上也不相同。因此，必须将二者区别开来，从租金中抽象掉一些内容，在纯粹形态上考察、分析地租。
为了准确地考察地租，有必要对地租和租金进行区别。马克思说:“真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已马克思的土地所有权与地租理论研究被开垦。”①这是狭义的地租，是纯粹为土地的所有权(不考虑其他因素)而支付的代价。租金是农场主为了取得土地的经营权向土地所有者支付的全部货币额，即广义的地租。“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支，付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租”②。租金即广义的地租除包括:狭义的地租外，还包括一些其他因素::
土地资本及其利息。为了耕种和改良土地而投人的固定资本，一经:投人，就与土地合并在一起，所以，马克思称其为“土地资本”。土地资本的折旧和利息，是租金的重要部分。土地资本的利息和折旧。这部分资本是由租地农业资本家投资的，但租约期一到，土地上尚未收回的各种投资，就全部归土地所有者拥有。当重新签订租约时，土地所有者就会把这部分资本的利息和折旧加到地租中去，导致地租和土地价格的上涨。这样，土地所有者不费任何:代价地将社会发展的成果据为己有。这是“土地所有者日益富裕，他们的地租不断上涨，他们土地的货币价值不断增大的秘密之一。……但这同时是合理农业的最大障碍之一，因为租地农场主避免进行一切不能期望在自己的周期内完全收回的改良和支出”③。这种现象反映出土地所有者与农业资本家之间的‘深刻矛盾:土地所有者为了占有农业资本家的投资，总是企图缩短租期，而农{业资本家则总是力图避免较长期、在租期内无法收回的投资，并采取各种办法掠夺土地的肥力，这样就阻碍了农业的发展。刁贾一第二，平均利润和工资的部分扣除。“在租金里面，还可能有一部分，在{兹一定场合……是平均利润的扣除，或正常工资的扣除，或同时是这二者的扣I除。”④在资本主义农业中，“一定数量的小资本家，他们由教育、教养、传统、竞争以及其他条件所决定，不得不作为租地农民把自己的资本投到农业上，他们被迫满足于平均利润以下的利润，并把其中一部分以地租形式交给土地所有者”⑤。与此同时，由于劳动力相对过剩，“真正农业工人的工资被压低到它的正常平均水平以下，以致工资的一部分由工人的手中扣除下来，变为租金的一个部分”⑥，由农业资本家转交给土地所有者。这是在某些特殊情况下，租地农场主被迫以高昂的租金为条件，以获得低于平均利润率的利润，并将农业工人的工资压低到正常水平以下为代价，租种土地的结果。
特殊条件造成的垄断价格的收入。因为存在土地垄断，社会若不接受这样的价格，将会有一部分土地(从最劣等地开始)退出使用。土地产品的供给因而减少，其价格自然又会回到垄断价格的高度来。马克思认为，在考察土地的租金时，“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地)，或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董、某些名家的这里涉及一种特殊条件下的地租。某些土地具有特殊优越的条件(如埋藏有珍贵矿石等)，能够生产特殊品质的产品，并能以垄断价格出售。在特殊条件下，土地产品的价格无须参加竞争，而且必须上涨到既能容纳级差地租，又能容纳绝对地租的高度，形成一种垄断价格。因此，这种土地的租金就非常高。但这部分租金不是由土地所有权决定的，而是由特殊条件下的垄断价格决定的。
「关键词」马克思土地所有权地租租金
一、土地的基本特性与主要功能土地是人类衣食之源，生存之本，是一切生产的元素和原动力。马克思葛扬，南京大学经济学系、南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授，博士生导师。本文得到国家社科基金项目、教育部人文社会科学重点研究基地重大项目基金、国家社科基金项目资助，是其阶段性研究成果。
人们不仅要:认识到土地是一种自然生产要素，还必须从经济社会法律的角度来认识土地的!特性和功能。土地一旦具有资产、不动产的经济、社会法律意义后，人们对土!地资源重视程度就会发生由资源向资产的转变。因此，作为不动产资产的土地!资源，包括了自然、经济、社会法律的综合属性。
:1.土地的基本特性(1)土地的自然特性。第一，数量的绝对有限性。无论从面积还是从空间:上来看，都是有限的。马克思说:“土地是有限的，而有水力资源的土地更是有:限的”。自然赋予的土地物质的总量是给定的，而且不可能再生，也不会因时代更替、经济技术进步而发生变化，也不因需要和价格的变化而变动。第二，:质量的普遍差异性。土地的质量包括土地的物理、化学性状、地理位置和生产{能力等，都存在差异，而且常因土地的自然条件和社会、经济、技术条件的不{同而有明显的等级差异。这种差异具有普遍性，因此，每一块土地都具有独特{性。可以说，地球上没有两块完全相同的土地。第三，位置的不可移动性。土:地的位置是固定的，土地的地表及其上面与里面的建筑物等设施不能或不能经}济的大量的被移动。任何一部分土地与其他部分土地的区位关系也是固定的。
这是土地成为不动产的基础。当然，通过交通条件的改变，可以改变土地的相一一薪一对位置。第四，存在的恒久性。土地是自然所赋予的，在人类出现以前早已存露}在，随着地球的存在而存在。土地的使用价值虽因利用技术而变化，但地势、!气候和土壤结构不易改变，土地利用得当，能反复利用，具有恒久的特性。第五，构成的整体性。从空间的角度看，由地上、地面、地下组成一个整体;从物质结构的角度看，由各种物质组成为一个整体。脱离了整体便失去了土地的属性。
(2)土地的经济特性。一是供给的稀缺性。这是由土地数量的绝对有限性决定的，加之土地的不可移动性等因素，从而造成和加剧土地的稀缺，影响着土地价格的波动。二是利用的集约性。农业用地和城市建设用地均有一定的合理利用的集约度，超过合理利用的限度会出现报酬递减现象，从而限制最优、较优土地的无限利用，使土地供求矛盾加剧。三是利用的多样性。土地以多种类型存在，并可以多种利用。四是利用的滞缓性。这是因为农地和建设用地需要有一定的生产周期及用前的基础设施，在生产过程和建筑设施完成后，其用途不宜随时更动，而且往往限于一定的承包、租赁期，因而土地的利用具有滞缓性。
马克思的土地所有权与地租理论研究周围环境和他人利益的影响而具有社会性，因而需要强化土地的国家管理。其次是利用的安全性。由于土地是稳定的不动产，投资土地比较安全，土地还具:有储蓄银行的社会特性。最后是产权的法律性。土地的稀缺性所表现出来的重要经济意义，使其成为历代各国、集团和个人争夺的目标。谁拥有地权，就享:有政治和社会的特权，因此，地权关系必须以法律确定下来，为社会所承认，:才能保证其经济上的实现。:
2.土地资源主要功能从生产力标准来说，土地可谓人类自身以外最宝贵和最富有价值的东西。:而人与土地的关系是社会生产发展的基础，人地关系中人与人的关系又是生产关系的基础。土地的功能，是指土地资源综合内涵及其特性对人类社会所具有:的不同于其他生产要素的特定的作用。主要有::
(1)承载功能。土地能承载万物于一身，土地是世间万物的立足之地，:是一切生物生存的基地。“土地作为劳动的原始活动场所，作为自然力的王}国，作为一切劳动对象的现成的武库在一般生产过程中”，起着不可替代的:作用。就土地作为农业生产的基本生产资料来说，土地的承载量反映着承载功能，可以单位土地面积所能承载的人口量或生物量表示，如土地或耕地人口承:
(2)生育功能。土地是人类的衣食之源，具有生育和生产能力，能滋生一丹云—万物，直接或间接地提供人类所需要的一切生活资料。“一方面，土地为了再}典生产或采掘的目的而被利用;另一方面，空间是一切生产和一切人类活动所需}稗要的要素”。土地的生产功能和承载功能，不仅是动植物赖以生长的场所和持续增殖的“母机”，而且具有使农作物得以生长的物理性能。
(3)供给功能。土地是财富之母，是生产资料的原始来源。“土地(在经济学上也包括水)最初以食物，现成的生活资料供给人类”。“土地这个人类世世代代共同的永久的财产，即他们不能出让的生存条件和再生产条件”。土地不仅是一种珍贵的自然资源，可以不断地为人类社会提供产品和活动场所，而且是能产出巨大财富和增殖价值的经济资产或生产性资本。随着人类社会的不断发展，土地资源和资产的利用将使资源在转化为产品与资产中的收益及资产价值的总存量不断增长。
二、地租与上地所有权的关系任何形式的地租，都是以土地所有权的存在为前提。“土地所有权的前提。经济思想史评论是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域①。”地租的本质是由土地所有权的性质决定的，研究地租必须研:究土地所有权的形式。
:为了理论研究的方便，马克思在研究地租问题时提出了两个基本假定:第:一个假定是，农业完全受资本主义生产方式的支配，在理论分析上，把其他经:济成分(包括个体所有制)抽象掉，马克思说:“我们只是在资本所产生的剩:余价值的一部分归土地所有者所有的范围内，研究土地所有权的问题。因此，:我们假定，农业和工业完全一样受资本主义生产方式的统治”②;第二个假定!是，“资本的自由竞争、资本由一个生产部门转人另一个生产部门的可能性、:同等水平的平均利润等等，都已经十分成熟。”③土地所有者凭其所有权向使用土地者获取的收人，称为地租。马克思在研:究地租问题时认为，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物”④，或剩余}价值，一切形态的地租都“是土地所有权在经济上的实现”⑤，即地租是土地:所有者出租他的土地每年获得的超额收人。地租是土地所有权在经济上的实现!形式。不同形式的土地所有权，会产生不同形式的地租。但是，“不论地租有:什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以98实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权一嚎下-为前提”⑥。马克思说:“单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有者创造任兹}何地租。”⑦这是因为土地所有权只是赋予土地所有者有权禁止别人无代价地}耕种他的土地，当土地没有出租时，不存在地租收人，这种权利在经济上也就没有任何意义。因此，土地所有权在经济上的实现，必须以土地所有权与土地经营使用权相分离，前者使土地真正投人利用为前提。当然，一切土地所有权都要求通过地租来实现它。如果土地所有者对土地使用者不收地租或收不到地租，就等于否定了自己的土地所有权，这可以说也不符合地租规律。因此，有土地所有权不一定就有地租，而只要有地租，不论何种形式，都必然是以土地所有权为基础的。
上面的分析表明，地租与土地所有权是两个既相互联系又存在区别的概念。土地所有权是对一定土地的垄断，是自人地关系中出现土地占有与分配问题后，在一定的社会生产方式基础上产生的，国家在法律上对土地占有的法制范畴。而地租则是土地所有者凭借其土地所有权，获取土地通过投人劳动所创造的剩余产品的一部分非劳动收人，也就是马克思所说的“土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式”。
4.马克思的土地所有权与地租理论研究随着资本主义经济的发展，农产品的商品化程度日益提高，地租量也在不:断增加，货币地租也随着发展起来，地价也相应提高了。这就容易使人们错误:地认为，只要把商品生产的问题解释清楚了，地租问题也就解释清楚了，似乎地租和地价的增长和商品供不应求价格要上涨是一样的。其实不然，地租的特征不在于商品生产，而在于土地所有权。商品货币关系只是资本主义地租实现、的经济条件。马克思说:“地租的特征是:随着农产品发展为价值(商品)的条件和它们的价值借以实现条件的发展，土地所有权的权力也就发展起来，使:
它可以从这个不费它一点气力就创造出来的价值中占有一个日益增长的部分，剩余价值中一个日益增长的部分也就转化为地租。”①可见，在商品经济条件下，地租的本质特征在于土地所有权的垄断。农业是国民经济其他部门发展的基础，正如马克思所说:“超过劳动者个人需要劳动生产率，是一切社会的基础”②。任何社会，工业和其事业的发展，:最终都受农业劳动生产率高低的制约。在国民经济体系中，农业是人类社会最早的具有决定性的生产部门。在人类社会初期，“农业劳动和工业劳动不是分:开的;后者包含在前者中”，“织和纺等等当初是农业中的副业”③。当农业劳!动生产率提高到一定的水平，其他部门—工业、商业、交通、文化教育、科:学技术等，才相继成为独立的部门。农业生产作为社会再生产过程的重要组成99部分，总是要服从一定社会的生产目的，按一定的方式进行经营的，它是经济刃案，--再生产过程。但是，“经济的再生产过程，不管它的特殊的社会性质如何，在}/ N这个部门(农业)内，总是同一个自然的再生产过程交织在一起”④。因此，农业生产是经济再生产过程和自然再生产过程的统一。土地作为一种自然力，是土壤资源、生物资源及气象资源相互作用的综合体现。“自然力不是超额利润的源泉，而是一种自然基础，因为它是特别高的劳动生产力的自然基础”⑤。
“农业劳动的生产率是和自然条件联系在一起的，并且由于自然条件的生产率不同，同量劳动会体现为较多或较少的产品或使用价值”⑥。从产出量高的热带雨林到几乎没有生物生长的戈壁沙漠，土地的自然力提供了人类生存和经济利用的基础。但对土地的经济利用在大多数情况下并非是利用直接的自然生产力，而是土地的生产潜力。狩猎和采集是对自然生产力的直接利用，但农业耕作所利用的就是土地的生产潜力。城市与商业用地几乎与土地的自然生产力没有联系。经济学意义上的效率，是产出与一种或多种投人之间的关系。土地作为一种生产要素投人，可以得到相应的经济产出。“没有一块土地是不用投资而提供产品的”⑦，“一块已耕土地，和一块具有同样自然性质的未耕土地相比。因此，土地所有者有着强大的动力，以各种不同的方式对土地进行投资，保护土地自然力，从而获取更多的地租。由于根据“契约规定的租期一满，在土地上实行的各种改良，就要作为和实体即土地不可分离的偶性，变为土地所有者的财产。”因此，土地所有者“不单是出卖土地，而且是出卖经过改良的土地，出卖不费他分文的、投人土地的资本。把真正地租的变动完全撇开不说，这就是随着经济发展的进程，土地所有者日益富裕，他们的地租不断上涨，他们土地的货币价值不断增大的秘密之一”。
土地所有权的分散化，必然导致“生产资料无止境地分散，生产者本身无止境地分离”。结果，“人力发生巨大的浪费。生产条件日趋恶化和生产资料日益昂贵”。可见，“小块土地所有制按其性质来说就排斥社会劳动生产力的发展、劳动的社会形式，资本的社会积聚、大规模的畜牧和科学的不断扩大的应用。”因此，当资本主义生产方式发展到一定的程度时，必然要实行土地的规模经营，广泛应用“社会生产力的手段和科学”，并且在合理的耕作条件下，“土地就会不断改良”，从而使得土地生产出更多的财富。
三、土地所有权的变迁与地租的历史特性地租是一个历史范畴。资本主义土地所有权是封建土地所有权和小农土地所有权转化而来的，是使农业从属于资本之后创造出来的，是资本主义生产方式发展的必然结果。资本主义土地所有权，一方面，使农业摆脱了陈旧的单纯凭传统经验和机械地沿袭下来的经营方式，使之可能按社会化的方式进行经营，并能在一定限度内把农艺学运用到生产中去，从而促进了农业生产力的发展，推动传统农业走向现代农业;另一方面，它使土地所有权和土地经营权完全分离。在资本主义条件下，土地所有权的显着特点是:(1)土地所有权从统治和从属的关系下完全解放出来，排除了各种经济外的强制;(2)土地使用权和土地所有权完全分离开来，土地对它的所有者来说只代表一定的货币税，即凭借对土地的垄断从租地农场主那里收取一定量地租的权利。因此，在商品经济充分发展的条件下，土地所有权摆脱了一切传统的附属物，取得了纯经济的形式。
在马克思看来，地租是以土地所有权为前提的，不同形式的地租必然体现不同的经济关系，地租是土地所有权在经济上的实现。资本主义地租体现了农业中资本主义的生产关系。在农业中，存在“三个并存的而又相互对立的阶，马克思的土地所有权与地租理论研究级—雇佣工人、产业资本家、土地所有者”①。农业雇佣工人是实际耕种土地的劳动者，也是剩余价值的创造者。农业资本家为了把农业作为投资的场·所，从土地所有者那里租人土地，为此，他必须在一定期限内按照契约的规定:
支付给土地所有者一定数量的货币额。因此，地租是“土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式”②。他们创造的剩余价值，一部分被农业资本家以平均利润形式占为己有，而超过平均利润的部分，则被农业资本家作为租用!土地的报酬，以地租的形式交纳给土地所有者。可见，地租既体现了土地所有，者和农业资本共同剥削农业雇佣工人的关系，同时，也体现了农业资本家和土地所有权在分割剩余价值上的关系。:
当然，在不同社会中，由于土地所有权性质的不同，土地所有者获取地租的方式、数量也就存在差别。封建地主获取地租，除了凭借土地所有权外，还要依靠“超经济的强制”，强行掠夺农民各种剩余劳动产品;而资本主义土地所有者只能依靠土地所有权，按照纯粹的经济契约来获得地租。地租的数量不再是农民全部剩余劳动产品或部分必要劳动产品，而是农业工人创造的剩余价值的一部分，即超过平均利润的部分。所以，马克思说:“现代意义上的地租，……是超过平均利润即超过每个资本在社会总资本所生产的剩余价值中所占的比例部分而形成的余额”。在社会发展的进程中，地租的量(从而土地的价值)作为社会总劳动的一一惰蒙一一结果而发展起来。一方面，随着社会的发展，土地产品的市场和需求会增大公另一方面，对土地本身的直接需求也会增大，因为土地本身对一切可能的、甚至非农业的生产部门来说，都是生产竞争的条件。确切地说，只是就真正的农业地租来说，地租以及土地价值会随着土地产品市场的扩大也就是随着非农业人口的增加，随着他们对食物和原料的需要和需求的增加而发展起来。”不过，随着社会经济的快速发展，土地自然力的补偿问题不断凸显。土地作为一种自然力，不是取之不尽、用之不竭的，必须建立人们合理利用自然力的有效机制。倘若消耗的自然力并无所费于企业或个人的话，那么，对于社会和人类总是有所耗损的。在土地所有权分散化的条件下，当土地自然力处于无所费时，各个企业也就无所偿了;而当土地自然力处于有所费时，各个企业则必然要求有所偿，斤斤计较，毫不含糊。
在社会主义条件下，土地的所有权为国家所有，因此，从整个社会的角度来看，各种自然力是整个社会存在的条件，社会应当关心它的补偿，土地的有偿使用是必然的，也是必要的。其实，对自然力的消耗做补偿，也就是对自然力的保持、恢复甚至某些方面的发展。对自然力的有偿使用，有利于自然力的有效利用和避免浪费。
经济思想史评论系，有偿使用的价格就是地租。这正是“看不见的手”发挥作用的结果。土地的有偿使用，不仅要当作一种资源，而且要当作一种资产来运营，使它在运营中保值增值。因此，不能教条地用商品必是劳动产品这样的观念去看待自然力在商品经济中的地位。实行土地有偿使用和确定土地价格，是发展社会主义市场经济的客观要求。在社会主义市场经济体制中，土地使用权可依法转让，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位和个人使用，并实行土地有偿使用制度。土地有偿使用和使用土地收取一定货币额的使用费，实质上是土地所有权在经济上实现的一种形式，是取得土地使用权的经济条件，是土地价格的一种具体形式，也是地租的表现形式。
四、地租和租金尽管地租是超额利润的转化形式，是剩余价值的一部分。但不能反过来说，一切剩余价值都是地租。马克思在分析了剩余价值和利润存在的一般条件}后认为，这些条件只适用于剩余价值本身，“它们不能说明地租”①。因此，不102能把对剩余价值和利润一般条件的分析用来代替对地租的分析。资本主义地租只能是平均利润以上的余额。农业资本家投资经营农业，同歪}投资于其他部门一样，要求获得平均利润，否则，他就不会去经营农业。土地}归土地所有者所有，任何人要使用归他所有的土地，都必须交纳一定的地租，否则，他宁愿让土地荒芜。因此，资本主义地租，是农业资本家为了获得土地使用权而交纳给土地所有者的、超过平均利润的那部分剩余价值，是农业中超额利润的转化形式，来源于农业工人的剩余劳动。
凡是交纳给土地所有者的货币额，通常统称为地租。其实，这个货币额应该称为租金。因为真正的地租是为了使用土地本身而支付的货币额，而租金中，不仅包含真正的地租部分，还包括其他的成分，如土地上建筑物的利息等，包含平均利润的一部分和工资的一部分。农业资本家支付给土地所有者的地租，并不是纯粹意义上的地租，而是租金。虽然都构成土地所有者的货币收人同真正的地租一样，决定着土地的价格。但是，它们并不是真正的地租，而属于租金。租金和真正的地租不仅性质不同，而且在数量上也不相同。因此，必须将二者区别开来，从租金中抽象掉一些内容，在纯粹形态上考察、分析地租。
为了准确地考察地租，有必要对地租和租金进行区别。马克思说:“真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已马克思的土地所有权与地租理论研究被开垦。”①这是狭义的地租，是纯粹为土地的所有权(不考虑其他因素)而支付的代价。租金是农场主为了取得土地的经营权向土地所有者支付的全部货币额，即广义的地租。“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支，付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租”②。租金即广义的地租除包括:狭义的地租外，还包括一些其他因素::
土地资本及其利息。为了耕种和改良土地而投人的固定资本，一经:投人，就与土地合并在一起，所以，马克思称其为“土地资本”。土地资本的折旧和利息，是租金的重要部分。土地资本的利息和折旧。这部分资本是由租地农业资本家投资的，但租约期一到，土地上尚未收回的各种投资，就全部归土地所有者拥有。当重新签订租约时，土地所有者就会把这部分资本的利息和折旧加到地租中去，导致地租和土地价格的上涨。这样，土地所有者不费任何:代价地将社会发展的成果据为己有。这是“土地所有者日益富裕，他们的地租不断上涨，他们土地的货币价值不断增大的秘密之一。……但这同时是合理农业的最大障碍之一，因为租地农场主避免进行一切不能期望在自己的周期内完全收回的改良和支出”③。这种现象反映出土地所有者与农业资本家之间的‘深刻矛盾:土地所有者为了占有农业资本家的投资，总是企图缩短租期，而农{业资本家则总是力图避免较长期、在租期内无法收回的投资，并采取各种办法掠夺土地的肥力，这样就阻碍了农业的发展。刁贾一第二，平均利润和工资的部分扣除。“在租金里面，还可能有一部分，在{兹一定场合……是平均利润的扣除，或正常工资的扣除，或同时是这二者的扣I除。”④在资本主义农业中，“一定数量的小资本家，他们由教育、教养、传统、竞争以及其他条件所决定，不得不作为租地农民把自己的资本投到农业上，他们被迫满足于平均利润以下的利润，并把其中一部分以地租形式交给土地所有者”⑤。与此同时，由于劳动力相对过剩，“真正农业工人的工资被压低到它的正常平均水平以下，以致工资的一部分由工人的手中扣除下来，变为租金的一个部分”⑥，由农业资本家转交给土地所有者。这是在某些特殊情况下，租地农场主被迫以高昂的租金为条件，以获得低于平均利润率的利润，并将农业工人的工资压低到正常水平以下为代价，租种土地的结果。
特殊条件造成的垄断价格的收入。因为存在土地垄断，社会若不接受这样的价格，将会有一部分土地(从最劣等地开始)退出使用。土地产品的供给因而减少，其价格自然又会回到垄断价格的高度来。马克思认为，在考察土地的租金时，“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地)，或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董、某些名家的这里涉及一种特殊条件下的地租。某些土地具有特殊优越的条件(如埋藏有珍贵矿石等)，能够生产特殊品质的产品，并能以垄断价格出售。在特殊条件下，土地产品的价格无须参加竞争，而且必须上涨到既能容纳级差地租，又能容纳绝对地租的高度，形成一种垄断价格。因此，这种土地的租金就非常高。但这部分租金不是由土地所有权决定的，而是由特殊条件下的垄断价格决定的。
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