浅谈“营改增”对房地产租赁业务的影响
来源：UC论文网2016-06-28 09:01
摘要：
随着“营改增”税收体制改革范围的不断扩大，房地产租赁业务也被纳入到了税收体制改革范畴，从而对房产租赁企业的经营产生了一定的影响。
在现实生活中，大多数企业都没有自有经营用房。所以，这些企业不得不进行房产的租赁，以便开展企业的经营生产活动。而对于房产租赁企业来讲,开展房地产租赁业务活动除了能够进行大量租金的收取，同时也需要进行税费的缴纳。所以，“营改增”税收体制改革的实施，将对房产租赁企业产生较大的影响。因此，有必要对“营改增”对房地产租赁业务的影响展开分析，从而更好的促进我国房产租赁企业的发展。
一、房地产租赁业务介绍
房地产租赁业务是房产租赁公司的主营业务，包含租赁业务、仓储业务和物业管理业务，税收包含所得税、城市维护建设税、教育附加税等等。而在计算方式上，营业税、房产税和增值税具有较大的差别。就目前来看，房地产租赁业务已经被纳入到“营改增”的税制改革范围内。所以，房产租赁企业还需要及时进行税务筹划质量的提升，从而针对营增改做出及时的业务调整，并且完成税务筹划方法的创新，继而获得降低税负的效果。
二、“营壜改”对房地产租赁业务的影响
(一）“营改増”对租赁业务的影响
按照我国税法规定，企业自己使用的房产，需要按房产值减30%费用后的余额的1.2%缴纳房产税。如果缴纳房产税的企业进行房产的出租，在转移使用权后，就需要按照租金的12%进行房产税的缴纳。而房屋的出租，还要进行租赁费的收取，即缴纳5%的营业税和12%的房产税。“营增改”政策实施后，原有房地产租赁业务需要根据税目划分成不动产经营性租赁和有形动产经营性粗赁。其中，不动产经营性租赁是一种需要在约定时间内将房屋等与土地附着的资产转让让人使用，并且租赁物的所有权不变的业务活动。所以，房屋的出租还属于营业税中的征税范畴，应该进行5%的营业税的收取。但是，设备、物品等有形动产经营性租赁属于增值税征税范畴，需要从5%的营业税提高到17%的增值税?。对于符合相应条件的进项，则可以从销项税额中进行增值税的抵扣。而值得注意的是，房地产租赁业务多属于“老资产”和“老合同”租赁业务，租期一般较长。在“营改增”实施之前，企业可能存在较多的未执行完毕的租赁合同。而在“营改增”实施后，支付给纳税人的一些费用己经无法取得增值税专用发票，所以将无法进行进项税的抵扣。此外，在进行增值税发票获取时，如果供货人将增值税发票开给出租人而并非是承租人，就会导致承租人无法利用增值税发票进行进项税抵扣。
(二）“营改增”对仓储业务的影响
对于房地产租赁公司来讲，仓储业务受到“营改增”的影响较大。在“营改增”实施后，该业务将被纳入到现代服务业，属于物流辅助业务，纳税方式相对复杂。具体来讲，就是针对年销售额500万元以下的小规模纳税人，可以缴纳应税服务销售额3%的增值税。如果企业的年销售额达500万以上，需要按照一般计税方法进行增值税的收取，即缴纳应税服务销售额6%的增值税。但是无论哪种纳税人，在进行房产税征收时都按照房产值减30%费用后的余额的1.2%缴纳房产税。所以，在“营改增”实施后，企业的纳税方式将变得更加复杂。但与此同时，仓储业务的税务筹划也将获得更多的机会，所以企业将能在遵守国家法规的基础上，通过合理税务筹划减轻业务税负。
(三）“营改增”对物业管理业务的影响
不同于其他两种业务，物业管理业务目前暂时未纳入“营改增”改革范围内。但随着该项税制改革的逐步推进，其也将在未来被纳入到改革范围内。所以，房产租赁企业还要做好相关工作，从而更好的减轻该项业务的税负。就目前来看，物业管理业务需要缴纳5%的营业税，不需要进行房产税的缴纳。
三、“营壜改”背最下房地产租赁业务的减税措施
(一)租赁业务的减税措施从房地产租赁业务的开展情况来看，房产租赁企业大多需要进行房屋租赁。与此同时，很多企业会进行房屋和其中设备的一同租赁，比如宾馆、车间和厂房等等租赁业务，往往会与有形动产租赁业务一起开展。按照国家税法规定，房地产租赁企业就需要按照租金收入的12%进行房产税的缴纳，所以将房屋租金和设备租金一同写入合同将直接导致企业纳税额增加。具体来讲，就是企业在有形动产租赁的过程中也缴纳了房产税。但实际，按照国家规定，并没有要求进行房屋内部附属设备的房产税的增收。所以，企业在开展房地产租赁业务时，应该将房屋和设备分开租赁，并且进行两份合同的填写，从而使企业的纳税税额得到减少。此外，根据房屋租赁企业的实际情况，企业也可以将出租业务变成仓储业务。因为，不同于房屋租赁业务，仓储业务己经纳入到税制改革范围。通过合理计算，将能为企业提供一定的税务筹划空间。实际上，一些企业租赁房屋就是将其当成是仓库。所以，房屋租赁企业可以进行仓储服务合同的签订，从而寻求途径减轻企业的税收负担。
(二）仓储业务的减税措施在房产租赁企业的房地产租赁业务中，仓储业务是比较常见的一种业务活动。而作为现代服务业务的一种，该业务也包含在税制改革范畴内。在税制改革初期，企业在该业务的纳税额计算方面将会出现较多的问题，所以在一定程度上会导致企业的税负加重。但与此同时，在税制改革的初期，国家也会进行一系列优惠政策的颁布，以便对企业进行财政补贴。对于经营该项业务的企业来讲，则需要及时争取这些财政补贴资金，以便使企业的税负得到减轻。但是，这些政策也只是过渡性的政策，房产粗赁企业还需要进行新的仓储业务税务筹划方法的探索，以便利用增值税的特性使企业的税务得到减少。为达成这一目的，企业还要加强增值税专用发票的管理，从而利用发票进行一些税收项目的抵扣。而在房产租赁企业中，全部业务中只有仓储业务会涉及增值税发票。因此，企业还需要将其与普通发票区别管理，并且进行独立的发票管理系统的建立，从而避免这些发票遭到遗失。
(三）针对承租人的减税措施除了采取之前两种针对不同租赁业务的减税措施，还可以采取针对承租人的减税措施，从而使房产租赁企业的税负得到减轻。具体来讲，就是在房产租赁企业为小规模纳税人时，其如果无法进行增值税专用发票的开具，就可以通过采购价格折让从一般纳税人供应商处进行净利水平的获取。在小规模纳税人不肯降价的情况下，房产租赁公司可以选一般纳税人为供应商，并且进行承租人手续费的适当提高，从而实现与承租人共同进行税负承担的目的15L但是，如果承租人为一般纳税人，“营改增”实施后其税负应该会因为进项税抵扣而减轻。所以，房产租赁公司还应该根据自身盈利水平进行定价的提高，从而通过收取手续费或提高租息率进行减税。如果承租人不是一般纳税人，增值税改革将不会对承租人产生过多影响。因此，房产租赁公司还需适当进行成本的转移。
四、结论
总而言之，在“营改增”得到全面实施的情况下，房地产租赁业务必将受到较大的影响。在这种情况下，房产租赁企业应该认识到“营改增”改革的重要性，并且根据企业实际情况进行房地产租赁业务的调整。在此基础上，企业还要加强业务的税收筹划，从而通过合法减轻企业税负增强企业的市场竞争力。因此，相信本文对“营改增”对房地产租赁业务的影响展开的研究，可以为相关工作的开展提供指导。
李克平
（广州市交通站场建设管理中心）
